新不動産登記法ガイドブック

新不動産登記法(Q&A)

新法はいつから施行されますか?

平成17年3月7日から施行され、さいたま地方法務局上尾出張所が平成17年3月25日からオンライン法務局に指定されます。

新法施行後、何が変わりますか?

① 権利の登記の出頭主義の廃止。これにより郵送申請が可能になります。
② 保証書制度が廃止になります。権利証がない場合は、事前通知制度か、資格者代理人(司法書士・土地家屋調査士など)による本人確認制度を利用することになります。
③ 登記原因証明情報を必ず添付することになります。

新法施行後、郵送申請された場合、受付番号はどのように処理されますか?

同一配達された複数の同一不動産についての申請は、同時とみなされます。これにより相反する登記はいずれも却下されます。オンライン申請の場合は、24時 間自動受付となり、「オンライン登記電子申請配信受付管理システム」に到達したときに番号が付されます。その後は各法務局に配信されて受付番号が付され、 一般受付と同様に審査されていきます。

新法施行後、すぐに権利証が使えなくなるのですか?

いいえ。新法施行後も、権利証は無効になりません。あらたにその権利証を添付して登記申請をするときまで、使えます。

新法施行後、いつから権利証がなくなりますか?

オンライン法務局に指定され、権利証を添付して登記申請をした場合にあらたな権利証はなくなります。登記完了後は、「登記完了証」とともに「登記識別情報」が交付され、その後は「不動産識別情報(不動産特定番号)」を併用して、登記することになります。

では、施行後も、オンライン指定法務局になるまでは、登記済証(権利証)は使えるし、あらたな登記済証(権利証)も出るのですね?

はい、そうです。ただし、登記済証としての申請書副本制度はなくなります。必ず登記原因証明情報をつけます。

新法施行後、「登記原因証明情報」を必ず添付して登記申請することになりますが、具体的にはどのようなものを添付しますか?

売買であれば、売買契約書と代金受取書(金額は任意)
抵当権設定であれば、設定契約書と融資実行証明書(通帳振込みなど)

新法施行後、権利証がない場合の「保証書制度」なくなりますが、その代わりの法務局からの事前通知制度とはどのようなものですか?

保証書制度における事前通知制度と同様のものと思われます。ただ、事前通知に際して、登記義務者(売買の場合は売主さん)が住所変更しているときは、前の住所にも通知されることになりました。

新法施行後、権利証がない場合の法務局からの事前通知制度に代わる、「資格者代理人による本人確認制度」とは、どのようなものですか?

司法書士・土地家屋調査士などの資格者が登記義務者本人であることに間違いない旨の報告書を提供した場合、法務局はそれを審査しなければならず、適切だと 認めるときは事前通知を省略することができます。したがって通常は省略されることになります。しかしきちんとした報告書が必要となり、虚偽の報告をした場 合は資格者にも罰則が科されることになります。

新法施行後、オンライン法務局では、権利証の代わりに「登記識別情報」が発行されることになりますが、具体的にはどのようなものですか?

いわゆる銀行などで使われるIDやパスワードのようなものです。12桁の英数文字がまざったものです。「不動産特定番号」がIDで、「登記識別情報」がパ スワードとなります。この「登記識別情報」は、有料にて、いつでも有効性を確認することができますし、登記が完了した場合は、登記完了通知制度とともに、 オンラインで情報を収集することもできます。
(注)有効性の確認については、現段階では即時ではなく、数時間後に確認できるものでしかないので実効性に乏しいといわれています。

新法施行後、オンライン法務局での「登記識別情報」は、当面危険性を伴うとの指摘がありますが、その場合の対策として、どのような措置をとることができますか?

まず登記識別情報の失効制度。これは悪用を防止するため、申請人や代理人からの請求により、情報そのものを失効させてしまう制度です。
また登記識別情報をはじめから発行しないとする不発行の制度もあります。いずれも、そのあとの申請には本人確認報告制度を利用することになります。
(注)売買の立会の際には、あらかじめ失効していただくことをお勧めします。司法書士などの本人確認報告制度をご利用ください。抵当権の抹消についても登 記識別情報の管理は責任重大なので、あらかじめ不発行として、顧問契約や業務提携のある司法書士をご活用いただくことをお勧めします。

新法施行後すぐ始まる、法務局の本人確認調査権限について、どのような場合を想定していますか?

法務局が申請人以外の者が申請をしていると疑うに足りる相当な理由がある場合について、具体的にはまだ政令にゆだねられています。
ただし、具体的には、本人確認情報に限定され、実体法上の審査についての調査権限がないことはいうまでもありません。本人確認の調査については、申請人ま たは代理人に対して、出頭を求め質問をしたり、必要な情報の提供を求める方法によるとされています。当事者が遠隔地のときは、その他の法務局に調査を委任 する場合もあります。

新法施行後、そのほかの注意事項はありますか?

予告登記制度が廃止されたり、登記事項証明書の交付申請がオンラインで出来たり(取得は郵送で)するようになります。また、即時転売による「中間省略登記」は、原則不可となります。関係各位のご理解ご協力をお願いします。

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