自分の土地がなくなる？土地の時効取得について

土地の境界線についてあいまい、また争いがある。
実際の境界線とは違う位置に、板塀やブロック塀、生垣などの囲いがある。
また隣地の塀や排水ます、建物が越境していている。
そんな問題を抱えていることはないでしょうか。

その問題を放置していると土地の所有権がなくなるかも知れません。
今回は、土地の時効取得についての話です。
この動画を見ていただければ、時効取得の要件、問題になりやすいケースがわかります。
ぜひ最後までご覧ください。

 

土地の取得時効というのは，簡単にいうと，土地を長い間占有している人がその土地の所有権を取得するという制度です。
つまり，当初は所有者でなくても，長期間継続した事実を現状維持させるための制度ということになります。
今回は，不動産の時効取得についての要件や問題となるケースについて説明します。

それでは、時効取得の３つの要件をお話します。
1つ目は、平穏かつ公然としていること
2つ目は、所有の意思を持っていること
3つ目は、１０年また２０年間占有が継続していること
この要件をすべて備えることで時効取得が認められます。

それでは、
１つ目は、平穏かつ公然としていること
平穏というのは、強暴の行為がないこととされています。
多少の抗議をした程度では、平穏でなかったとは言えないということになります。
平穏を否定された判例としては、所有者の代理人が所有地に入ろうとしたところ占有者がその代理人に対して金槌で殴打した。
これはひどい事例で、明らかに平穏でないということになります。

公然というのは、隠れたものでないこと。
こっそりとわからないように占有していた。
という場合には公然ではないということです。

平穏かつ公然であったかということが、争点になることは少ないようです。

２つ目は、所有の意思を持っていること
地代を支払って借りていた。あるいは使用貸借（無償）で借りていた事実がある場合。
また、所有権移転登記を相手に請求しない。
時効を主張する土地が1筆の土地全部についての場合で、固定資産税払っていない。
そのような場合に、所有の意思を持っていたかというと少し疑問があるということになります。

相続不動産で、遺産分割によらずに時効取得で行うこともあるのか
遺産分割をしないまま20年以上、相続人の1人が、そこに住んで固定資産税も払っていた。
その間に他の相続人から何も言われなかった。
その場合に、時効取得が認められるかということですが時効取得が認められるのは難しいということになります。
この場合には所有の意思を持っていたとは言えず、単に共有持分について使用し管理していたということになります。
原則は、占有の開始が相続での時効取得は難しいということになります。

ただし、相続とは別の起算点（占有開始）があれば、時効取得が認められるケースもあるということです。
登記名義人が、ひいひいおじいさんで相続人が大人数、遺産分割協議をするのが困難という場合で、
時効取得で登記したという事例もあるようです。

時効取得をする位置と矛盾する位置で、境界確定をしていた。
このような場合にも、所有の意思を持っているとは言えない可能性があります。

所有の意思を持つ能力年齢は、１１歳の者が認められた判例もあります。
ただし、あまりに低い年齢だと所有の意思を持った（自主占有）と認められないということになります。

3つ目は、１０年また２０年間占有が継続していること
・占有とは
客観的に見て排他的な支配状況があることが必要です。
樹木を植える、立て札を設置する、鉄条網を張って他の人が入れないようにする。
裁判例を見るとこの程度だと占有は認められないということが多いようです。
占有についてはケースバイケースということになります。

・善意・無過失とは
善意・無過失の場合は１０年間で時効取得できることになります。
善意というのは自分に所有権がないことを知らなかった。
無過失というのは、所有権がないことを知らなかったことに過失がないという状態です。
過失の有無については、
一筆の土地すべてが相手で所有権の登記がされている場合で、
固定資産税を相手が支払っている。

測量図によって、容易に境界を判断できる。
という場合には、無過失ではなく過失があるとされるケースが多いようです。
このように、善意・無過失であった場合には、１０年間の占有で時効取得が認められます。

善意無過失と認められない場合には、時効の完成まで２０年間の占有が必要ということになります。

時効取得の要件として
1つ目は、平穏かつ公然としていること
2つ目は、所有の意思を持っていること
3つ目は、１０年また２０年間占有が継続していること
お話をしました。
このケースだと必ず時効取得が認められるあるいは、認められないということではなく、
あくまで個別に判断していくということです。

つづいて、問題になりやすいケースについてです。

すでに現況のない水路など利用されていない公共用地についても時効取得の対象になります。
公共用地については、売払を受けるか時効取得をするか、可能な方法と費用面を考えて選ぶということになります。
実務では、売り払いを受けることが多いということになります。

時効で土地の所有権を取得すると税金がかかります。
個人については一時所得、法人は益金として課税がされますので注意が必要です。

農地を時効取得した場合です。
原因が時効取得であれば、農地法の許可、届出の適用はないということになります。
登記官から農業委員会への通知と回答を経て所有権移転登記がされることになります。

時効取得が完成しても、登記ができるかどうかという問題です。
時効で取得したことを登記に反映させるためには、
分筆登記や所有権移転登記が必要になります。
ほとんどの場合は、相手方から協力が得られません。
その場合には、確定判決を経て判決に基づいて、分筆、所有権移転登記を行うということになります。

以上、土地の時効取得についてお話をしました。
参考にしていただければ幸いです。