【Q＆Aまとめ】分筆登記測量の受注から納品までの各作業の所要時間を教えてください。
コメント欄の９つの質問にまとめて、答えます。
共通の疑問、悩みがある人にとっては、疑問の解消、問題の解決ができます。
それでは回答する質問です。
Q１ 隣の人が境界の杭を抜いてしまい、勝手に囲いをして庭にしています。許可があれば大丈夫なのでしょうか？
Q２ 道路の境界確定は、国や市町村が応じなければならない義務はありますか？
Q３ 分筆登記測量の受注から納品までの各作業を教えてください。
Q４ 現況の地目が違う土地の合筆ができるでしょうか
Q５ 市街化調整区域で、農地法５条の許可書があります。譲渡人（売り主）から地目変更の登記をしても良いでしょうか？
Q６ 隣地の所有者さんへの境界立会いの依頼をする文章には、どんな注意をしていますか？
Q７ 購入する土地の隣地の通路が8人の共有で、そのうち2人が未立会です。
未立会のまま引き渡しを受けて、その後の測量費の費用を売買代金から差し引いてもらおうと思っています。
費用の算出はどう考えればいいでしょうか。
Q８ 公共嘱託登記の社員にもなった方が良いか？
Q９ 調査士試験に合格しました。現在の建設業の仕事を続けながら、調査士の先生達に実務を学びたいとと思っています。
合格後すぐに調査士会に入会登録した方がよいのでしょうか？
どーも(^^)
開業２１年、土地家屋調査士の杉山です。
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Q１
私はアパート住まいですが、隣の住人が境界の杭を抜いて、横倒しにして、そこにちょっとした囲いをして境界としているみたいです。
土地の所有者である大家さんの許可なく、引き抜いては犯罪でしょうか？許可があれば大丈夫なのでしょうか？
A１
刑法262条の2に境界損壊罪とういうのがあります。
「境界標を損壊し，移動し，若しくは除去し，又はその他の方法により，土地の境界を認識することができないようにした者は、
5年以下の懲役、50万円以下の罰金に処する」とされています。
もちろん許可なく境界標を抜いてしまった場合には、境界損壊罪という犯罪になります。
境界を抜く場合には利害関係人の明確な承諾が必要です。
利害関係人は、主にその土地の所有者など、接する土地の所有者、共有であれば共有者の承諾も必要です。
また、この事例の場合は、不動産侵奪罪にも該当する可能性があります。
不動産侵奪罪は、「意図的に土地の境界を超えて隣地を侵略した場合し、土地の取り込みなどを行った場合には、不動産侵奪罪として１０年以下の懲役に処されます」
今回の場合は、杭を抜いて囲いをしていることから、明確に他人の土地だと知りながら侵略しているので不動産侵奪罪にもあたります。
測量をして、既存の図面や塀の位置、関係者の証言から今ある境界杭の位置が明らかに位置が違うということであれば、
利害関係人の明確な承諾のもとに、境界杭を抜いて正しい位置に境界杭を設置することはあります。
それは土地家屋調査士の資格がある人が行うことであって、
そこに住んでいる人が許可なく勝手に、境界を抜くというは犯罪になります。
注意してください。
Q２
道路などの公共用地の境界確定は、国や市町村がやらなければいけないという義務のようなものはあるのでしょうか。
A２
ほとんどの民間の所有地は、道路などの公共用地に接しています。
その場合に、境界測量を行うには官民境界について協議が必要です。
その境界の協議については、官側（国や市町村）は正当な理由ない場合は境界の協議を拒否はできないであろうとされています。
官側（国側）が境界協議に応じなければならない、法的な明確な根拠はないらしい。
しかし、民々境界について正当な理由がないにも関わらず、境界立会協議に応じないことで、
慰謝料支払いを認めている事例があります。
その事例が官民境界にも、当てはまるであろうとされています。
そう考えれば、官側（国側）は正当な理由がない場合は、申請があれば境界協議に応じなければならないということになります。
官側（国側）が拒否できる正当な理由としては、
①すでに境界確定協議が成立済みの場合
②協議の申請者に適格がない
（賃借人や抵当権者などが申請した場合）
③添付の図面、書面に不備がある場合
④地籍調査済みの場合
⑤法１４条地図が作成済みの場合
などの場合は協議を行わないこともあります。
ただし、正当事由がない限り、官側（国側）は境界協議に応じるということになります。
Q３
分筆登記測量の受注から納品までの各作業の所要時間を教えてください。
A３
１．相談、見積もりの依頼
２．見積書の提出
金額については口頭だけでよいとか、見積書の提示を希望されない人もいますが、トラブルを避けるために必ず見積書は提出します。
３．報酬金額と業務内容について依頼者と合意
４．業務の受託、業務委託契約書の取り交わし、着手金の受領
着手金は報酬の３０％程度をいただくようにしています。
５．資料調査
役所（公共用地の管理図、基準点など）、法務局の調査（インターネットで公図、地積測量図、全部事項情報を入手）
６．必要書類の受領（印鑑証明書、住民票など）、書類の署名捺印（官民境界確定の申請書類、業務委託契約書、委任状など）、本人確認（運転免許証など）
７．近隣の挨拶
タオルなどの粗品、測量についての協力のお願い文書を持って挨拶に回ります。
このときに、実際に隣接の登記名義人が住んでいるかどうかも、表札や聴き取りで確認します。
不動産登記に住所が記載されていますが、その場所に実際には転勤などでそこに住んでいない。借家人などがそこに住んでいることがあります。
その場合には、聴き取りや住民票などの追跡調査が必要になります。
隣地が、アパートや駐車場などの場合は管理会社、マンションの場合は管理事務所・管理会社にも挨拶をします。
８．隣地の所有者が遠隔地に住んでいる人については、測量の挨拶文と粗品の郵送をします。
この郵送は、追跡可能なレターパックで行います。受け取っているか、受取人不明になっていないか、転送しているかを確認する。
９．現地の調査・測量を行う
１０．測量計算
１１．公共用地管理者との協議（道路、公園、水路など）
１１．現地のポイント出し（復元した境界点をペイントや木杭などで明示）
１２．所有者（依頼者）に境界ポイントの確認をしてもらう
１３．公共用地管理者、依頼者と立会の日程を調整する（１０日から２週間後くらい設定）
近隣の人に立会日程の案内をするのにあまり近い日で案内をするとそんなに急に言われてもという反応になります。
立会の日程が先だと忘れられてしまう可能性があるので、１０日から２週間後くらい設定するのがちょうどいいのかなという感じが致します。
１４．近隣に境界立会のご案内です。
同じ時間に大勢を呼ぶのではなくて、おおよそ１５分づつ間隔をあけて１，２件づつ立会確認を行っていく感じです。
当日、来れない人もいますので別の日程で順次、境界確認を行っていきます。
１５．公共用地の境界確認証明書の交付申請を行う
主に道路境界の確認証明書の申請を行います。
申請の方法などは公共用地を管理するところによって違うのでそれぞれの方式に従って行う。
１６．分筆ラインについての確認
１７．公共用地の境界確認書類、立会証明書また筆界確認書が揃う
１８．分筆登記の申請
１９．分筆登記の完了
２０．納品、残代金をの請求
納品書類としては、公共用地の境界確認した書類、立会証明書また筆界確認書、確定測量図、各境界の写真、
分筆登記後の登記事項証明書、公図、地積測量図、
測量にあたり調査した資料（既存の地積測量図、隣接する登記情報、基準点など）
書類一式をファイルに閉じます。
公共用地の確認証明書、立会証明書、筆界確認書などパンチで穴を開けたくない書類は、クリアポケットに入れて綴ります。
あと確定測量図は、ある程度枚数があったほうが良いので、５部程度印刷してお渡しします。
測量、分筆登記の流れについてはこんな感じです。
もちろん事務所によって進め方について、多少の違いがあります。
業務の受託から納品までの期間については、ケースによって違いがありますが、
４ヶ月から6ヶ月くらいは見ていただきます。
Q４
合筆の登記ができるかについての質問です。
２筆の宅地（１１５㎡と９６０㎡）があります。
２筆とも市街化調整区域内の宅地で、地積の差が大きいです。
１１５㎡の土地に住宅があり、９６０㎡の土地に工場があり老朽化していて解体予定です。
工場を取り壊し滅失登記後 合筆は可能でしょうか？
A４
合筆できるかどうか、懸念することもありますが、ほぼ合筆できる事例であると思います。
合筆登記の制限についてです。
・所有権登記名義人が同一（住所を含む）
・所有権以外の権利の登記がない（ただし抵当権、質権、先取特権で受付番号・受付年月日が同じであれば合筆できる）
・地目が同じ
・所在が同じ（大字、小字、丁目）
・接続している土地
条件をクリアしていないと合筆できないということになります。
市街化調整区域であること、地積の差が大きい事自体は、合筆の制限にはなりません。
現在の登記されている地目が両方とも「宅地」であるという前提で回答します。
土地の合筆をする場合には、登記されている地目と現況の地目がすべて同じである必要です。
つまり登記も現況も全部が「宅地」になっている必要があります。
９６０㎡側の工場を取り壊した時点で、９６０㎡と１１５㎡を足して１０７５㎡の土地に住宅がポツンとあるという状態です。
工場を壊した土地について、更地という状態で全体（１０７５㎡）を宅地と言えるかどうかです。
そして、なおかつ住宅（１１５㎡）の土地と工場跡地（９６０㎡）との間に、ブロック塀などの仕切りがあると一体性がなくなって宅地とは言いづらいという状況になります。
ただし、肌感覚として合筆できる可能性が９０％、合筆できない可能性が１０％くらいあると言ったところだと思います。
方法として３つのパターンをお知らせします。
①工場の取り壊す前に合筆登記をしてしまう
工場が建っている状態で、他の合筆制限にかからなければ合筆登記は確実にすることができます。
②登記官に事前に相談する
法務局に電話をして、日程を予約をして面談で相談をする。
もしくは土地家屋調査士用の相談フォームがあって、相談内容を書き込んで資料を添えて郵送などで提出します。
その上で、面談で相談するかもしくは電話での回答を受けます。
デメリットとしては、微妙な事案では内部で協議をしますので、異議のある人がいるとこちらの望む結果にならない可能性が高くなるということです。
メリットとしては、申請前に事前に回答が得られることです。
例えば、地目変更登記が売買や融資の条件になっている場合に、その手続を進めていく前、申請の予定の段階で相談して回答が得られるということです。
売買や融資の審査や手続きが進んだ状態で、地目変更登記ができなくて今まで使った労力が無駄になるということがないこと。
メリットとデメリットを考えて事前に法務局に相談するかを検討する。
③直接、合筆登記を申請する
私なら、今回の事案であれば相談なしでダイレクトに合筆登記を申請します。
事前に相談すると、法務局も身構えて「合筆できない」と言われる確率が高くなる。
逆に、相談なしでダイレクトに申請されると出されたものについては、NOと言いづらい心理はあると思います。
今回は、９－１くらいで登記ができる案件であって、事前に登記の可否について回答がなくて良いのであれば、
ダイレクト申請するのが良いと思います。
表題部の登記の可否については、ここまでが白、ここから黒みたいにハッキリと分かれているわけではないんです。
グラディエーションのように、グレーの部分があります。
グレーでも、黒に近い濃いグレー、今回のように白に近い薄いグレーもあります。
今回みたいな、薄いグレーであればダイレクトに申請することで良いのではと思います。
それぞれ、やり方を考えて申請をしていくと良いです
Q５
市街化調整区域で、農地法５条の許可書があって、造成が終わっていたら、
売買する登記の前に、譲渡人（売り主）から地目変更の登記を先にやってはいけないのでしょうか？
現場が、雑種地に代えて地目変更にしたら、別の人に売られてしまうから、
許可の意味がないから、ダメなのでしょうか？
５条の許可を出した以上、誰に売ろうといいような気もしますが。
A５
事例から考えると、地目変更ができる可能性はかなり低いと思われます。
質問のポイントを３つにまとめると
①造成工事が終わった状況で、雑種地に地目変更できるか
②譲渡人（売り主）から地目変更の登記ができるか
③許可を受けた転用目的と違う地目変更ができるか
まずは、宅地造成工事が完了した状況（更地）で雑種地には地目変更はできません。
雑種地に地目変更をするためには、駐車場や資材置き場など現地が特定の利用目的に供されている必要があります。
また農地法の許可を受けた転用目的は、おそらく宅地にする目的で「住宅建築地」などの記載があるのでしょう。
このことから、宅地に地目変更ができるか検討することになります。
調整区域の場合、農地のランク（第1種農地、第2種農地、第3種農地など）にもよりますが、かなり厳しく審査されます。
・5条許可で譲渡人（売り主）から地目変更を申請する場合
・許可を受けている転用目的と地目変更の申請の内容が違う場合（許可を受けている転用目的が住宅建築なのに暫定的に雑種地にする場合）
など
こういう場合に地目変更登記の申請をすると法務局から農業員会に照会がされます。
その法務局からの照会に対して農業委員会が意見を回答します。
その上で地目変更をするかの判断ということになるですが、
この事案では、かなり厳しいと思います。
宅地に地目変更をするためには、建物が建っていることが原則ですが、つぎの場合は更地でも地目変更ができることがあります。
建築基準法の確認を受けている。
都市計画法の開発許可を受けている。
建物の基礎以上の工事が進んでいる。
このような場合には、「宅地」に地目変更ができる可能性はあります。
ざっくり聞いてみてはいかがでしょう。
まずは、農業委員会に今の状況（売り主からの申請、現況が更地）で地目変更登記を申請しますが、
法務局から照会があったときに農業委員会としては、どのような回答をしますか？
つぎに、農業委員会の回答を踏まえて法務局に相談します。
今回のケースで地目変更登記ができるか、資料を添えて法務局に相談します。
現況が農地法の許可を受けたとおりに変わって、農業委員会から「農地転用事実確認書」の交付を受けた上で申請をすることになると思います。
印象としては、今の状況で地目変更できる可能性は、かなり低いだろうと思われます。
Q６
隣接土地所有者への境界立会いの依頼の手紙には、立ち会い日に都合が悪ければ、お知らせください。
や日程を調整しますの文言を入れるべきですか？
A６
境界立会いの依頼書には、「ご都合の悪い場合はご連絡いただけますと幸いです。」という文章を入れています。
また「境界線について、異議なく承諾をいただいた場合には、承諾書に署名と捺印をいただきますので、認印をご持参いただきますと幸いです。」の文章も添えています。
隣接者さんのご都合に合わせますというメッセージを入れるのと、印鑑の持参するお願いを入れます。
基本的には、丁寧な文章で相手が選択権がある。
そして、一回でこちらの要件を伝えて相手との連絡のラリーを少なくすることを心がけています。
選択権があるというのは、
都合が悪い場合には、日程はあなたに合わせます。
異議なく承諾をいただいた場合には・・・。承諾するかしないかはあなたの自由です。
というメッセージを伝えます。
１回で要件を伝えてラリーにしない。
・こちらの立会の希望日程
・日程は相手の希望に合わせる
・承諾書が必要
・認印の持参のお願い
立会しました。承諾書が必要。
印鑑を持ってないないので郵送でやり取りをする。
または自宅に印鑑を取りに行くといったように、
相手の負担が大きくなってくると、イライラしてくるので、要件はい１回で伝えるようにします。
立会の案内文の注意することについては、こんな感じです。
Q７
購入した土地の隣地が細い通路8人の共有となっているのですが、その境界確定ができてません。
8人中2人から立会いしていないのですが、未確定のまま引き渡ししたいと相談がありました。
こちらも、建物の建築計画があり、これ以上遅らせられないために、未確定での引き渡しを受けようと思っています。
引き渡し後も、こちら境界確定測量の作業を続けて、確定できなければ、筆界特定制度も考えています。
その場合に、少なくとも境界確定と筆界特定にかかる費用は売買金額から減額してもらおうと思っています。
その費用の算出はどのようにして考えていけば良いでしょうか。
土地家屋調査士の知り合いはいないのですが、見積をとるために必要な情報はどのような点になりますでしょうか。
A７
まず、いま境界測量をしている土地家屋調査士に筆界特定の見積もりをとってみてはどうでしょうか。
基本的には、今境界確定を進めている土地家屋調査士に引き続き筆界特定も依頼したほうがスムーズに進みます。
費用的にも安くすむと思います。
ただし、その土地家屋調査士にどうしても依頼をしたくないという事情があれば、
インターネットで探してその物件から近い土地家屋調査士にも筆界特定の見積もりを依頼してみてはどうでしょう。
見積書の依頼にあたっては、公図、登記事項証明書（測量する土地、その問題の隣地）、案内図などで良いと思います。
違う土地家屋調査士に依頼する場合には、8人中2人の立ち会いができていない経緯や理由の説明もされたほうが良いと思います。
Q８
公共嘱託登記の会員にもなった方が安定しますか？
また、報酬額とかはどれくらいなものなのでしょうか？
A８
公共嘱託登記土地家屋調査士協会については、仕事量や報酬額については地域によってかなり差があります。
潤沢に仕事があって、公嘱協会の仕事が大きな割合を締める地域もあります。
その地域の先輩調査士さんに話を聞くのが良いと思います。
私の場合は、３年間くらい公嘱に所属していた期間があります。
所属していたのは埼玉県川口市ですが、その３年間で行った業務は建物表題登記１件のみです。
その報酬は、１８万円くらいだったと記憶しています。
かなり大きい建物ですので、公嘱以外の登記とくらべるとかなり安い報酬です。
それで公共嘱託登記土地家屋調査士協会に、入会金１０万円くらいと月々の会費とを支払うと、
私の地域では、単純に収支だけを考えるのであればあまり公嘱の仕事をする旨味はないかと思います。
あとは公嘱の仕事の場合は、そこから波及しづらいというのがあります。
一般の仕事だと、売主側の不動産業者さんから紹介されて地主さんから確定測量の依頼を受けた場合、
売り主の地主さん、買主側の不動産業者さん、買主さんと繋がりができます。
その後で、売り主である地主さんから、今度は他の土地を測量してほしいと言われることもあります。
また買主側の不動産業者さん、買主さんから別の業務を依頼されることもあります。
一般の仕事は、どんどん波及していくのに対して、公嘱の仕事は波及しづらいということがあります。
まずは、その地域の公嘱の業務の状況を聴き取りをして、判断されるのが良いと思います。
Q９
今年、１３年目でやっと土地家屋調査士試験に合格しました。
現在建設業で働いていて、今の仕事を続けながら、これから土地家屋調査士の先生達に土曜祝日とかに出向いて勉強していきたいと思ってます。
独立開業を3年後くらいにやりたいと思ってても、合格後すぐに調査士会に入会登録した方がよいのでしょうか？
入会登録で約２０万円、毎月2万円の会費を払っていくのは困難です。
どのタイミングで入会登録したらいいですか？
A９
今働いている建設業の副業として、土地家屋調査士をやるなら登録が必要です。
しかし、副業でやるつもりがなければ登録はする必要はないと思います。
３年後の開業をするときに登録をすれば良いです。
可能であれば、土地家屋調査士事務所に転職することをおすすめします。
あとは、開業に備えて今できることをやりましょう。
・YouTubeなど情報発信をして知名度を上げる
・交流会などに参加して、人脈を広げておく
・調査士試験で勉強したこと以外の実務に必要な知識を勉強しておく（農地法、建築基準法、都市計画法など）
宅建士の勉強はおすすめです。不動産関連の法律を広く勉強できます。
・今お世話になっている建設業の会社や一緒に働いた仲間と開業後もお付き合いできるようにしっかりと勤め上げる。
今できることを確実にやられるのがよろしいかと思います。
今回も、ご覧いただきありがとうございます(^-^)/
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