【地目変更登記】について土地家屋調査士が解説します

今回は、土地の地目が変更した場合の地目変更登記についての話です。

今回の動画をご覧いただければ、地目変更登記の内容（申請義務と罰則、申請できる人、地目の種類、添付書面と農地の地目変更、地目の考え方）
がわかりますので、ぜひ最後までお付き合いください。

 

では、地目変更登記についての５つのポイントです。

1つ目は、申請義務と法的な罰則
地目を変更した場合には、その登記名義人は1ヶ月以内に地目変更登記を申請しなければいけません。
違反した場合は、10万円以下の過料という罰則規定もあります。

2つ目は、地目変更登記を申請ができる人です。
申請できるのは、土地の登記名義人、名義人が死亡している場合は、相続人から申請できます。
共有の場合は共有者の一人から、相続人の場合は相続人の内の一人から申請することが出来ます。

３つ目は、地目の種類
地目は23種類です。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝（せいこう）、保安林、公衆用道路、公園、雑種地です。この23種類以外の地目は登記することができません。

最後の雑種地は、田から公園までの22種類のどれにも属さない、それ以外の土地が雑種地という意味です。

雑種地には、駐車場、資材置場、原料置場などが該当します。

４つ目は、添付書面と農地の地目変更です。
代理人から申請をする場合は、委任状を添付します。
また相続人から申請をする場合は、戸籍などの相続証明書が必要です。
この場合の相続証明書は被相続人が死亡したことと相続人のうちの一人であることが証明できれば足ります。
法定相続人全員の戸籍を用意する必要はありません。
登記記録の住所から変更している場合は、住民票など変更の証明書が必要です。

また、田、畑の農地の場合には、農地法の許可または届出がされていることなどが条件となります。
添付書面として、
農地転用許可証または届出受理通知書
届出受理済証明書
農地転用事実確認証明書
非農地証明書
など農地法関係の書類が必要です。

５つ目は、地目の考え方
1筆の土地には、一つの地目しか登記が出来ません。
「宅地・公衆用道路」と言った登記をすることはできません。
このような場合は分筆の登記をします。宅地と公衆用道路に分ける分筆と地目変更の登記をすることになります。

地目は、現況主義です。
農地法や墓地に関する法令の許可を受けていても、現況が他の利用がされていないと地目変更登記はできません。

また、中間地目も登記が出来ないとされています。
例えば、「宅地」で登記されている土地について、建物を取壊して更地になっていて、雑草が伸び放題になっている。
このような状態で「原野」に地目変更ができるかという問題です。
何らの目的に利用されていない状態を「中間地目」といいます。
中間地目の登記は出来ませんので、「原野」としては登記できないということになります。
駐車場や資材置き場など特定の利用目的とされたときに、地目変更登記をすることになります。

基礎がない簡易な仮説小屋がある場合に、宅地に地目変更ができるかですが、この場合は宅地に地目変更は出来ません。
その建物が登記が出来る建物かが「宅地」にできるかの基準になります。
基礎がない簡易な仮設小屋は、定着性、永続性がなく建物として登記はできません。
なので「宅地」にすることはできません。

1つ目は、申請義務と法的な罰則
申請しないと10万円以下の過料です。

2つ目は、地目変更登記を申請ができる人です。
登記の名義人またはその相続人です。
共有の場合は、共有者の１人、相続の場合は相続人の１人から申請できます。

3つ目は、地目の種類
地目の種類は２３種類です。
決められた地目以外は登記ができません。

4つ目、添付書面と農地の地目変更です。
委任状
相続している場合は戸籍謄本など
田、畑の農地の場合は、農地法関係の書類

5つ目、地目についての考え方
１筆について地目は、一つだけ定めます。
２つ以上の地目の場合は、分筆が必要です。
地目変更は現況主義です。
仮説小屋があっても宅地には出来ません。
中間地目は登記ができません。

地目が現状と違う場合は、銀行の融資を受けるときに地目変更が条件になることがあります。
土地を売却するときに地目変更登記が必要になることがあります。
田、畑の地目で登記されている場合は、農地法から切り離すためにも地目変更をお勧めします。

地目が現状と違うのに、そのままになっているという場合は、土地家屋調査士にご相談ください。