【土地分筆登記】について土地家屋調査士が解説します。

今回は、一筆の土地をいくつかの筆に分ける土地分筆登記についてお話します。

今回の動画を見ていただければ、分筆登記の
内容（登録免許税、添付書面、地番について、申請人、一部地目変更分筆、確定測量、全筆求積）について解説します。
最後までご覧ください。

 

まずは土地分筆登記についてです。
不動産登記上の土地の単位を筆といいます。
1筆、2筆、3筆というように数えます。
この1筆の土地を数筆に分ける登記を土地分筆登記といいます。

道路になっている部分を宅地と分けたい。
例えば土地を相続して3人で分けることになった。
土地の一部分だけを売却したい。
このような場合に土地分筆登記が必要になります。

それでは土地分筆登記の７つのポイントを説明します。

１つ目は、登録免許税
分筆登記の申請には登録免許税が必要です。
分筆後の土地1筆について1000円です。
1筆→5筆に分筆する場合は5000円となります。

２つ目は、添付書類
委任状
申請人の住所が変更している場合は、住民票などの住所の変更を証明する書面
境界確認に関する書類
立会証明書、境界確認書、道路境界確認証明書などです。
相続人から申請する場合は相続証明書
（被相続人が死亡したことと申請人の他に相続人がいないことを証明する書類）
被相続人の１２歳くらいまでさかのぼって戸籍を揃える必要があります。

３つ目は、地番の定め方
分筆をしたときに地番はどうなるのか？
「5番3」という地番のを3筆に分筆した場合は、
一筆は分筆元番で「5番3」になって、他は分割地と言って最終地番を追って地番を付けます。
5番の土地が5番8まで使われていれば、分割地は「5番9」「5番10」となります。
分筆元番「5番3」には、分筆以前の所有権や抵当権などの経緯も記載されます。
その土地の地歴がある程度わかるということもありますが、
差押、競売開始など負の要素も記載されるということになります。
私どもが地番をつけるときには、宅地になる部分には、なるべく負の要素が入らないように考えています。
差押など負の要素がある元番は、宅地にならないようにしたり、
4は（し）、９は（くるしみ）と言ったように、4とか9は一般に嫌われる数字なので、宅地部分にならないようにします。

４つ目は、申請できる人
分筆登記を申請できるのは、登記の名義人です。
共有名義の場合は共有者全員からの申請が必要です。
名義人が死亡している場合は、相続人全員から申請することになります。
共有者または相続人の一人でも、
連絡が取れない、行方不明、協力が得られない人がいると分筆登記ができないので注意が必要です。

５つ目は、一部地目変更、分筆
１筆のうちの一部が別の地目になったためにする登記です。
地目は１筆について一つの地目しか認められないため１筆のうちで別の地目になった場合は分筆が必要になります。
宅地の一部分が道路になったために、一部地目変更分筆をして道路部分と宅地部分に分ける登記が考えられます。
この場合には、法務局に報告する意味合いが強いので、
共有の場合は共有者の一人からでも申請できます。
また相続人の場合も相続人の１人から申請できます。

６つ目は、分筆の前提として確定測量が必要です。
土地分筆登記をするには、その筆のすべての境界が確認できている必要があります。
道路などの公共用地に接していれば、公共用地の管理者との境界立会をして、境界確認した証明も必要になります。
もし、隣の人と境界線の確認ができない場合は、原則分筆登記はできません。
境界を確定するまでの期間は、おおよそ4ヶ月程度はかかります。

７つ目は、分筆する全筆を求積、測量する必要があります。
分筆する場合は、分割する部分が1㎡でわずかな部分であったとしても、
その土地全部を測量して面積計算をする必要があります。
そのために、実際の面積と登記されている面積に違いがある場合は、
分筆をすると自動的に登記の面積は実測の面積に変更されます。
登記されている面積が300㎡で実測が400㎡の場合は、登記面積は分筆後の合計が400㎡になります。
そのため固定資産税は分筆後の面積で課税をされるようになりますので、この例で言うと＋100㎡分固定資産税が多くなります。
分筆することで、固定資産税は実測値となりますので、ご承知ください。

それではポイントを整理します。

１つ目は、登録免許税
分筆後の土地1筆について1000円です。
5筆に分筆する場合は5000円となります。

２つ目は、添付書類
委任状
境界確認に関する書類
相続人から申請する場合は相続証明書

３つ目は、地番の定め方
一筆は分筆元番で「5番3」になって、他は分割地と言って最終地番を追って地番を付けます。
5番の土地が5番8まで使われていれば、分割地は「5番9」「5番10」となります。

４つ目は、申請できる人
分筆登記を申請できるのは、登記の名義人です。
共有名義の場合は共有者全員からの申請が必要です。
相続人全員から申請することになります。

５つ目は、一部地目変更、分筆
１筆のうちの一部が別の地目になったためにする登記です。
この場合には、法務局に報告する意味合いが強いので、
共有者、相続人の一人からでも申請できます。

６つ目は、分筆の前提として確定測量が必要です。
境界を確定するまでの期間は、おおよそ4ヶ月程度はかかります。

７つ目は、分筆する全筆を求積、測量する必要があります。
分筆をすると自動的に登記の面積は実測の面積に変更されます。
分筆することで、固定資産税は実測値となりますので、ご承知ください。

以上、土地の分筆の登記について説明をしました。

道路になっている部分を宅地と分けたい。
土地を相続して3人で分けることになった。
土地の一部分だけを売却したい。
このような場合に土地分筆登記が必要になります。

土地分筆登記が必要なときは、土地家屋調査士にご相談ください。