宅地分譲計画の区画割りで注意していること土地家屋調査士の区割りセンス

土地家屋調査士の仕事の一つとして、宅地の分譲計画を立てるということがあります。

宅地の分譲業者さんの要望を聴いて、プランを立てるのですが、これが土地家屋調査士のセンスが要求される部分になります。

今回は、宅地分譲のセンスこのセンスの部分をできる限り言語化して３つのポイントをお伝えします。

書籍とかセミナーではなかなか学べない部分ですので、ぜひ最後までお付き合いください。

1つ目は、路地状敷地です。
路地状敷地は、四角い整形地に比べると売れにくいですし、金額も安くなるので出来るだけ路地状敷地を作らないように区画割りを計画します。
工務店さんだと建物の間取りを重視するので、間口の狭い四角い土地よりも路地状でも幅のとれる土地を好む傾向はありますが、やはり四角い土地のほうが価値が高いと思います。

とは言え、全体の形状からまったく路地状をつくらなかいことも出来ないので、3区画できるところを出来るだけ2区画にするとか、そんなふうに考えて計画します。

そして路地状の部分は、単なる通路ではなく、車の駐車スペースとして考えます。
一般的な大きさの車で、最低でも幅2.5m、長さが5.0m以上は必要です。
実際に、駐車をしてみれば分かりますが、幅2.5mはかなり狭いです。
駐車した状態で、両サイドのドアを同時には開けません。
小さめの車を選ぶとか、路地状の幅の広い土地にすることが必要になります。

路地状の部分を鍵状にするというパターンもあります。
このパターンだと隣の区画の幅が確保しやすくなります。

全面の道路の幅員が狭いと車を入れるのが大変なんで、1.0ｍ✕1.0ｍくらいの隅切りをつくるとか、路地状の幅を広めにとるとかの配慮が必要だと思います。

また、路地状の場合は、幅と長さで制限を受けることもあるので、注意が必要です。
ちなみに埼玉県条例の場合は、
10m未満で幅2.0mとなります。
10m以上15ｍ未満で長さは、幅2.5m
15m以上20ｍ未満で幅3.0ｍということになります。
長さが20m以上あるときは幅4.0m以上になります。
この基準に満たない場合は、用途が専用住宅に限られます。
建ぺい率、容積率は路地状部分を含めない正味宅地だけで計算することになります。

2つ目は、宅地の幅と面積

まずは地区計画がある場合や開発許可を受ける場合などに宅地の最低面積の制限がある場合はその最低面積を確認する必要があります。

また、住宅ローンを組むときにも最低の敷地面積というのが金融機関にあります。
通常は50㎡だと思いますが、地域差があると思いますので、1宅地が極端に狭くなるときは確認する必要があります。

標準的な宅地の面積は100㎡ですが、その地価と分譲業者さんの考えによって区割りの面積が変わります。
地価の高い都心部では、１宅地が５０㎡～７０㎡くらいの単位となります。
坪単価６０万円くらいの標準的な地域であれば、８０㎡～１２０㎡くらいの分譲になりますし、
地価の安い地域ですと１宅地が１３０㎡以上という区割りになります。

またその分譲業者さんの客層が、若い人向けの住宅であれば１宅地が小さくなります。
所得層の高い人向けの住宅であれば１宅地の面積が大きくなります。

つぎに宅地の幅です。
１宅地が100㎡くらいの分譲であれば、幅が7.5mくらいあれば、理想的な間取りの家が作れると思います。
とはいえ、計画すると幅7.5ｍを確保するというのは、結構難しいと思います。
実際には6.7ｍあれば、建物の幅5.45ｍをとっても外壁から50cm以上は確保できる計算となりますのでいいのかなと思います。

幅5.0ｍくらいの分譲地もあるので、幅が狭くなる場合は分譲業者さんと相談して区割りするということになります。

3つ目は、方位に気を配る

日当たりを確保するために、できるだけ南側に空間をつくるように区割りする。
つぎに東側に空間を作って、朝日が入るようにする。
そして西側も可能であれば空間を確保する。

日当たりを確保するために、
南側→東側→西側の優先順位で空間をつくる。
そして北側は、空間を作らずに詰めるということになります。

なので、宅地割を計画するときには、北側のラインに直角に区画すると南側のラインには直角とか平行とかこだわらくて良いと思います。

また路地状敷地をつくる場合にも、この方位を意識して日当たりを考慮して計画します。
ただし路地状部分の長さも影響しますので、必ず南、東、西の優先順位にはならず、北側に路地状をつくるということもあります。

以上、

1つ目は、路地状敷地です。
できるだけ路地状敷地は少なくする
カースペースとして活用することを考える

2つ目は、宅地の幅と面積
地区計画や開発許可などで最低面積の規定があるか確認する。
標準の1宅地の面積は100㎡ですが、その地域の価格帯と分譲業者さんの客層を考える

3つ目は、方位に気を配る
南側を開ける
つぎに東側、西側に空間をつくる
北側に建物を寄せられるように設計する
宅地の幅は7.5ｍ以上が理想ですが6.7ｍ以上あればいいと思います。

あとは、宅地分譲にあたって、ゴミ置き場であったり、位置指定道路、開発道路が必要になることがあります。

ゴミ置き場は、行政に面積と間口と奥行き形状に関する規制があるかは確認します。
最近では、ゴミ置き場にボックスを置くことが多いので、ボックスのサイズは分譲業者に確認しておきます。

分譲に際して、位置指定道路、開発道路をつくる場合には、行政に隅切りや幅員を確認しておきます。

分譲計画については、先に道路の位置を決めてしまうんです。
宅地から先に考えていくとわけが分からなくなってしまうんで、道路位置を決めてから宅地割をします。

以上、宅地の分譲計画についてお話してきました。

おそらく、実際に数多く計画をしないと分からないと思います。

今日お話したことを意識して計画をしていただければ幸いです。