地目変更登記の基本的な知識

土地の登記記録の表題部（表紙の部分）には、その土地の地番、地目、地積が記載されています。

その中で、今回は地目について基本的なお話しします。

地目について理解ができると、不動産関係の仕事であれば地目の関係の話があったときにクライアントさんに的確なアドバイスができます。
お役に立つ情報になると思います。

地目は23種類です。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝（せいこう）、保安林、公衆用道路、公園、雑種地です。この23種類以外の地目は登記することができません。

最後の雑種地は、田から公園までの22種類のどれにも属さない、それ以外の土地が雑種地という意味です。

雑種地には、駐車場、資材置場、原料置場などが該当します。

そして、1筆の土地には、一つの地目しか登記が出来ません。
「宅地・公衆用道路」と言った登記をすることはできません。このような場合は分筆の登記をします。宅地と公衆用道路に分ける分筆と地目変更の登記をすることになります。

また、地目変更をするためにする分筆・一部地目変更の登記は、共有の場合、名義人が死亡している相続の場合は、その共有者、相続人の一人から申請が出来ます。

通常、土地の分筆登記は、共有者また名義人が死亡している場合は相続人の全員でないと申請ができません。
例外として一部地目変更・分筆の場合は共有者、相続人の一人から申請できるので、地目変更を絡められるときで、共有者全員の協力が難しいときは、
テクニックとして、一部地目変更・分筆の登記を使うということも考えられます。
分筆をしたいけど、共有者や相続人の一人が、海外にいる、意思能力がない、協力的でないというときには地目変更と絡めることで分筆ができることもありますので、知っていて損はないと思います。

不動産登記法準則６８条に、土地の地目についてこう書かれています。
「土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとする」と書かれています。

つまり、宅地の一部に池があったり、駐車場になっていたり、植林がされていても全体を見て「宅地」であれば、部分的にわずかな差があっても全体が「宅地」であるとされています。

土地全体の解釈なんですけど、塀や、生垣、水路などで仕切られているかでも変わります。
コンビニや、ファミレス、ショッピングセンターなどで、建物の敷地と駐車場の敷地に仕切るものがなくて、一体であれば全体が「宅地」ということになります。

しかし、建物の敷地と駐車場の敷地の間が、塀や、生垣、水路などで仕切られている場合は、建物の敷地の部分は「宅地」として、駐車場の部分は「雑種地」として地目変更の登記をします。
宅地と駐車場の筆が別れていない場合は、分筆の登記が必要です。

以上、ダダダっと地目に関する話をしてきました。

ここで一度振り返ります。

地目は23種類、23種類以外の地目は定められません。
1筆の土地に地目は1つで、2つの地目は定められません。
2種類以上の地目がある場合は分筆が必要です。
一部地目変更分筆は、共有者または相続人の一人からでも申請できます。
宅地の中に駐車場などがあって、部分的にわずかな差があっても全体をみて定めます。
ただし別の利用用途の間に、塀などの仕切りがある場合は、別の地目になります。

概略だけでも把握できれば、不動産関連の仕事をしている人であれば、
お客様に聞かれたときに役に立つと思います。

他に注意すべきことは、建物があるうちに宅地に地目変更するということです。
結構あるんですけど、地目が山林とか原野で建物の解体の工事をした後に、「宅地」地目変更するの忘れてたという人がいます。
建物がない状態だとちょっと難しいです。
その地域ルールみたいのがあって、「宅地」の地目変更を認めてくれたり、登記官によっては地目変更やってくれる人もいますけど、建物がない状態の地目変更は難しいです。

以上、地目についての基本的な説明です。
詳細については、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。