区画整理地内の地目変更について

区画整理の仮換地中の土地について、地目の変更ができるかできないかという問題があります。

 

仮に、地目変更ができない場合には、地目が田とか畑の農地の場合は、所有権移転をするたびに、農地法の届出をしないといけないということになります。

A地主さん⇒B不動産会社さん⇒C不動産建売業者さん⇒Dエンドユーザーさんと移転する場合は３回も農地法の届け出が必要です。

 

A⇒Bに所有権移転をするときに一回だけの農地法の届け出で、地目変更ができれば、そのあとは農地法から離れますから届出は不要となります。

もしくはAさん所有のときに農地法４条の届け出をして、地目変更をする方法もあります。

 

また担保評価の問題で、銀行さんから地目変更をするように求められることもあります。

なので、どういう場合に地目の変更ができるのか把握しておく必要があります。

 

 

ちなみに区画整理地内で地目変更ができるか問い合わせがあった場合には

「現地換地であれば、地目変更ができます。飛び換地の場合は、できる場合とできない場合があります。区画整理の重ね図を見ればおおよそ判断できます。」と答えています。

 

これを正しく言うと「従前の土地と仮換地の双方が同一の地目の場合は地目変更できます」

といっても、これではわかりずらいので、「現地換地であれば、地目変更ができます。飛び換地の場合は、できる場合とできない場合があります。」と回答しています。

 

 

その辺を解説します。

現地換地というのは、この図のように土地区画整理前（従前地）も、区画整理後（仮換地）もおおよそ同じ位置で換地処分を受けるのが現地換地です。

この場合には、当然に土地区画整理前（従前地）も、区画整理後（仮換地）も同じ地目なので地目変更ができるということになります。

 

一方、飛び換地というのは、図のように土地区画整理前（従前地）も、区画整理後（仮換地）も同じ位置が違う位置になることを飛び換地と言っています。

この場合には、土地区画整理前（従前地）も、区画整理後（仮換地）が同じ地目であれば地目変更できますが、違う場合には地目変更ができないということになります。

飛び換地の場合は、土地区画整理前（従前地）の場所が道路や公園など別の地目（現況）になっていることが多いので、地目変更ができない場合が多いです。

区画整理の重ね図などの資料を閲覧してご確認をください。

 

このことは、「Q＆A表示登記の実務」という本に書かれていいて、土地家屋調査士、法務局の登記官も読んでいる公的な見解であって、これに基づいて登記が実行されます。

 

 

 

地目の変更をすると農地法の煩わしい手続きを省略できるのと融資の手続きもスムーズにいくようになります。

 

 

もし、資料を見ても判断が難しい場合には、管轄する法務局の窓口に相談するか、もしくはお近くの土地家屋調査士にご相談ください。